Cuaderno de bitácora. El día a día.

«…ha sido éste, un año de transición…»

Se suele decir que cuando uno está en transición, al menos no está como estuvo, y además, va camino de como estará…

Siempre en movimiento.

La vida es un camino, y la actividad profesional, también. Siempre he tenido claro que había proyectos para «comer» y proyectos para «disfrutar», y estos años pasados, contienen aún ambos.

Estado previo de una vivienda, cuyo edificio sufrió, allá en 1997, las vicisitudes de pertenecer a un Area de Rehabilitación Preferente en el centro de Madrid, y cuyos antiguos propietarios hicieron cuanto pudieron para «…disfrutar de una vivienda digna y adecuada…»

Comenzaba el año con el reto de encontrar una inversión en compra de inmueble en el centro de Madrid. Reto duro de verdad. Axioma 1: «…location, location, location…». Es el eterno principio universal de quien busca dónde establecerse. Conseguido. Buen precio. Ahora, proyecto, ideas, proveedores, materiales, actores en escena. Gestión integral de proyectos para unos, Project Manager, para otros, Misión completa, … plazo de entrega improrrogable, el cliente, ha de dejar una vivienda en alquiler el «sábado santo» 1 de abril.  Procedimiento administrativo autorizante, «comunicación previa», demoliciones, refuerzos, aislamiento proyectado total del volumen, retejado y colocación de carpinterías y vidrios de calidad. Ya podemos trabajar dentro.

Reforma de vivienda en el centro de Madrid. 8 semanas de ejecución, después de 12 semanas de «cocción». Objetivo cumplido, satisfacción generalizada, eficiencia energética real. Buenos acabados, calidez de hogar. ¿Hemos gentrificado?, pues sí, pero a satisfacción de vendedor, de comprador y de la comunidad de vecinos (rejuvenecimiento). 

Instalaciones eficientes, nueva red de saneamiento con ventilación principal y secundaria (aseos con desagüe central en superficie (a la francesa), aparatos sanitarios suspendidos de doble descarga), nueva instalación de electricidad certificada, (nueva acometida libre de halógenos, protecciones más sensibles), nuevos equipos de iluminación tecnológicamente actuales (leds, cajas luminosas), nuevos equipos de climatización (compactas, de conductos, silenciosas SEZS) y nueva red de sonido (EGI) y telecomunicaciones (amplificadores bluetooth hifi, USB tomas de carga rápida, conexiones de HDMI). Un esfuerzo en confort y ahorro.

Resultado final, recibos energéticos de 2 €/mes en electricidad (+IVA), y 1 €/mes en gas (en otoño).  Blanco y luminoso.

Y sin descanso, empieza un nuevo proyecto. Fecha de entrega: mes de agosto. Localización en el centro de la ciudad, renovación total, con incorporaciones de instalaciones ausentes. 

Volvemos a «la ciudad consolidada», …la ciudad que necesita rehabilitación…, y en este caso, lesión en el tablero de cubierta con deslizamiento de la cobertura de teja a vía pública. Proyecto en misión completa, EBSS, Certificado de andamio, Estudio de Gestión de Residuos, Informe de accesibilidad de itinerario peatonal ocupado por obras en vía pública... Comunicación previa administrativa. Plazo de ejecución 3 semanas. Cliente, una Comunidad de Propietarios de un edificio modesto.

RETEJADO en el centro

Ahora saltamos a la periferia de la ciudad. Acta favorable de la ITE (Inspección Técnica de la Edificación) de edificio de vivienda colectiva. La pág. 4 del documento nos describe la realidad de la construcción de 1974 y es que para cumplir hoy el obligado Código Técnico de la Edificación, necesitamos corregir el 21% en pérdidas de muros de fachadas, y el 83% en carpinterías. Así se vive en los distritos del sur de la ciudad.

ITE +

Y volvemos al centro a descubrir las patologías reales estructurales de la edificación del centro. Las pérdidas en los sistemas de saneamiento y fontanería son el caldo de cultivo perfecto para los patologías y la pudrición del material portante; pies derechos, zapatas, carreras, viguetas..

Aquí me gustaría añadir una discusión procedimental básica. Siempre comienza la intervención de «técnico competente» con una instancia general por registro denunciando «el apuntalamiento preventivo de urgencia por afección estructural». Con una Comunicación Previa (CP) se procede al apeo preventivo.  La instancia, sólo en el caso de ser residencial, ha de pasar por la Junta Municipal de turno hasta alcanzar como destino, varias semanas después, la DG de Gestión de la Edificación, perteneciente al Area de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible, por expediente de edificación deficiente. Mientras tanto, los puntales cuestan dinero (hasta 2,5€/día). El técnico redacta su Proyecto completo, visado por colegio profesional, con el cual se solicita la pertinente licencia administrativa, por el Procedimiento Ordinario Abreviado (POA) para proceder a su reparación. Entonces, suelen presionar los afectados porque están desalojados, o mantienen una actividad económica imposible de compatibilizar con las obras, o los acuerdos tomados por la Juntas Extraordinarias que deben aprobar las pertinentes derramas de las Comunidades de Propietarios llegan tarde.  

Y nunca se sabe hasta dónde están afectadas las estructuras, pero hay que parar en algún momento porque todo cuesta dinero. Y reponer las instalaciones y los acabados a su estado original de cuartos de baño y/o cocinas, a costa de la comunidad.

Unas veces se puede intervenir por encima, otras ha de actuarse desde abajo, pero siempre es más rápida la intervención en ejecución de las obras que la administración municipal para conceder la pertinente licencia.

Y, me consta, que al menos en la capital, se plantean reformar la Ordenanza de Tramitación de Licencias, para entre otras cuestiones, resolver la tutela municipal por la vía de la Declaración Responsable. Y la Comisión Local de Patrimonio Histórico, cuando no la CPPHAN. Protecciones infinitas…

…los problemas de los edificios del centro…

 

Las Ordenes de Ejecución.

las nuevas intervenciones…

Patologías de fachada en el centro

Patologías de fachada en el centro

La gestión de la envolvente edificatoria.

El «fachadismo» administrativo.

El apuntalamiento preventivo.

La intervención de «EMERGENCIA» o de «URGENCIA».

 

 

Se intervendrá, porque no se puede aceptar una etiqueta energética G (con 588 kWh/m2 año y 101 kgCO2/m2 año)

Pero el mantenimiento de la ciudad, implica al menos 3 partes, la administrador, velando por el cumplimiento de una normativa pesada, farragosa, llena de interpretaciones, rígida, lenta (y a veces obstruccionista); los técnicos, incluyendo promotores y cuadrillas, muy voluntaristas, pero muy desinformados; y los clientes, propietarios, comunidades, administradores, los sufridores.

El día a día.

 

10 años de pruebas: 2008-2018. Capitalismo 3.0

Seguimos erráticos en la conciencia de lo territorial y no encontramos salidas a los viejos problemas, y por ende, los nuevos se acumulan: Austeridad, Precariedad, Vulnerabilidad, Resilencia, Individualismo… la Gran Recesión.

Escribía el 8.09.2018 Joaquín Estefanía bajo el título de «Diez años bastan« (en este decenio se ha producido la mayor intervención pública para salvar el capitalismo y la democracia tal y como los conocíamos) una breve crónica ilustrada con las publicaciones que han «…informado, analizado, comparado…» está época que nos ha tocado sufrir. «…No fue un accidente puntual, sino un cambio global: trajo el populismo, el autoritarismo y el Brexit…»

«El derrumbe de la globalización (2008-2018)». De cómo la crisis del 2008 condujo al Brexit, al proteccionismo y al fin de la globalización por E.V.Pita, (2016), propone una nueva interpretación de temas a cerca de la globalización, la deslocalización industrial y «…el fenómeno que comenzó en el 2008 a medida que arrancó un proceso proteccionista de los países como fórmula económica para sobrevivir a la crisis financiera y eludir la competencia foránea…» y 15 publicaciones para su comprensión.

El cambio está servido, y ahora toca reaccionar. Existen «laboratorios de práctica urbanística» en casi todas las grandes ciudades, buscando la fórmula magistral que permita sobrevivir o resistir el tsunami urbanizador. 

Pero serán las conciencias colectivas quienes han de aportar una admisible transmisión a las nuevas generaciones de un soporte y de unas herramientas que les sirvan para que «esto continue».

¿Qué tipo de problema es una ciudad? decía Jane Jacob en 1961 en «The Death and Life of Great American Cities», denunciando entre otras cuestiones, la muerte del espacio público. «La Ciudad no es un laboratorio» y  «El Urbanismo no es un experimento», plantean el gran discurso urbano desde entonces, sin haber resuelto ambas simultáneamente.

«Los cinco grandes problemas de muchas ciudades contemporáneas», escribía Anatxu Zabalbeascoa, son «la gentrificación«, «la ciudad en venta«, «el coche, un medio de transporte del pasado», «la pérdida de identidad o museificación» y «la falta de convivencia y guetificación«. Todos se suponen efectos de la globalización, o causas a su vez de la crítica a cualquier área urbana de nuestro país (al menos). 

Autoritarismos y populismos pretender responder desde posiciones casi enfrentadas a la «singularidad específica», reclamada como base de cualquier territorio y sus habitantes. Pero, mientras tanto, no hemos avanzado mucho en esta última década, o ¿si?

Participación ciudadana, herramientas de información y transparencia se posicionan como pilares del buen gobierno. Evolución y adaptación a nuevas demandas de la ciudadanía en pos de una gobernanza transversal. Coordinación y gestión como  grandes herramientas de responsabilidad en la ciudad. Y delimitación de las unidades, áreas urbanas, territorios homogéneos, unidades de paisaje ciudadano; lejos quedan ya sintaxis de barrio, distrito y otras divisiones administrativas. Los Centros Históricos mantiene su batalla y las periferias las suyas.

Retos no faltan, Sostenibilidad, eficiencia energética y movilidad-infraestructuras metropolitanas, frente a propuestas «urbanismo activista», o la alianza por «la ciudad social», es el reequilibrio entre la desigualdad territorial y la desigualdad social (todos queremos AVE, pero enterrado, no vaya a ser que segregues mi barrio de toda la vida, mi ciudad, mi aldea).

Nuevas Leyes de Urbanismo, Ordenación del Territorio y del Suelo, desde todos los ámbitos, Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (la nacional)  Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears), Anteproyecto de Ley para un Urbanismo Sostenible en Andalucía, Proyecto de Ley de Ordenación Territorial y Urbanística Sostenible de Extremadura (LOTUS), Proyecto de Ley de Urbanismo y Suelo de la Comunidad de Madrid, nueva ley de ordenación territorial y urbanística de Cantabria, nueva Ley del Suelo en Canarias (Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias), nueva Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, en la Comunidad Valenciana, Ley 5/2018, de 6 de marzo, de la Generalitat, de la Huerta de València, que complementa la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, en Cataluña, Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo, Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón, Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanistica.

Y aquí un inciso, importante, del Preámbulo de la última Ley nacional (RRR-2013), base del nuevo espíritu institucional en materia de ordenación del territorio y planeamiento:

«…España posee actualmente, si no se reactiva la demanda, suelo capaz de acoger nuevos crecimientos urbanísticos para los próximos cuarenta y cinco años. Esta situación se agrava cuando se observa que gran parte de estos suelos se encuentran situados en entornos donde no es previsible ningún incremento de demanda en los próximos años. A ello se une el dato significativo de vivienda nueva vacía, 723.043 viviendas. Tanto a corto, como a medio plazo, será muy difícil que los sectores inmobiliario y de la construcción puedan contribuir al crecimiento de la economía española y a la generación de empleo si continúan basándose, principalmente y con carácter general, en la transformación urbanística de suelos vírgenes y en la construcción de vivienda nueva…

…No parece admitir dudas el dato de que el parque edificado español necesita intervenciones de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas que permitan hacer efectivo para todos, el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, así como la exigencia del deber de sus propietarios de mantener los inmuebles en adecuadas condiciones de conservación. Aproximadamente el 55 % (13.759.266) de dicho parque edificado, que asciende a 25.208.622 viviendas, es anterior al año 1980 y casi el 21 % (5.226.133) cuentan con más de 50 años. El único instrumento que actualmente permite determinar el grado de conservación de los inmuebles, la Inspección Técnica de Edificios, no sólo es insuficiente para garantizar dicho objetivo, y así se pone de manifiesto desde los más diversos sectores relacionados con la edificación, sino que ni siquiera está establecido en todas las Comunidades Autónomas, ni se exige en todos los municipios españoles…»

Parece generalizado  en las nuevas leyes, anteproyecto de leyes y decretos legislativos, que ahora el «derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada» (art 47 CE-78), queda acompañado del art 45 de la CE-78, «del medio ambiente».

1. Todos tienen el derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, así como el deber de conservarlo.
2. Los poderes públicos velarán por la utilización racional de todos los recursos naturales, con el fin de proteger y mejorar la calidad de la vida y defender y restaurar el medio ambiente, apoyándose en la indispensable solidaridad colectiva.
3. Para quienes violen lo dispuesto en el apartado anterior, en los términos que la ley fije se establecerán sanciones penales o, en su caso, administrativas, así como la obligación de reparar el daño causado.

Las ciudades y los territorios, ya tienen cada uno su «ser». Si eres centro Histórico, Casco Antiguo, Ensanche, Extrarradio o Periferia, han de sobrevivir a su «paisaje» asignado; por contra, el medio ambiente parece ser todo lo demás. 

El modelo territorial ya es el modelo económico, energético y medio ambiental. ¡Cuánto tiempo va a costar cambiar conciencias¡

La CE-78 obliga a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y a dictar las normas precisas para la utilización racional de los recursos naturales, la protección del medio ambiente y del patrimonio urbano y arquitectónico, y el derecho a la vivienda. Todo ello respetando el principio de la función social de la propiedad, el justo reparto de beneficios y cargas y la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos.

Por lo menos eso se decía en 1978, y sigue vigente la letra; la música ha cambiado o es que antes no tenía música.

En 2016 se dictaron un total de 975 sentencias condenatorias de las que 54 lo son por delitos contra el medio ambiente, 394 corresponden a urbanismo y ordenación del territorio, 21 sobre patrimonio histórico, 263 por delitos contra la flora y fauna, 140 por incendios forestales y 103 por malos tratos a animales domésticos. A esas cifras hay que añadir 10 sentencias condenatorias del Tribunal Supremo en 2016, de las que 6 lo son en medio ambiente, 3 en urbanismo y ordenación del territorio y 1 por incendio forestal. (de la Memoria elevada al Gobierno de SM presentada al inicio del año judicial por el Fiscal General del Estado, 2017).

Seguimos limpiando.

 

… y el suelo vacante residencial en Madrid es de …

SIEMPRE el vaso está medio lleno y medio vacío, pero es que es mucho vaso.

Comentaré el último esfuerzo por conocer Madrid, derivados del «Informe unificado de estado de desarrollo y remanente de edificabilidad de los ámbitos de ordenación vigentes, a 1 de julio de 2015″, Area de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible, Dirección General de Estrategia Urbana, Subdirección General de Participación y Sistemas de Información, Departamento de Información Geográfica. (Informe edificabilidad remanente Madrid a 1.1.2015.)

La presentación de los datos de este último informe (sólo apto para devotos), suscita inicialmente interés por la información ¹ (contínua), pero alerta. ¿Cómo no comentar estos datos? Si fueres promotor, todo va bien, te queda cacho para rato. Si fueres un ciudadano, Madrid no se ha acabado, mira qué bien! Pero si te gusta cruzar información, esto no va nada bien. ¿Esto es la OFERTA del mercado?.

 

Primera crítica, qué duro de digestión sintáctica sigue teniendo todo lo que afecta a urbanismo en Madrid (y en general en España).

 Acompañaré esta reflexión de pirámides de población a fecha 1.1.2014, porque es importante entender quién es la DEMANDA.

La función social de la propiedad del suelo está directamente relacionada con los ciudadanos.

Hacen falta viviendas en Madrid?, para qué cuantificar el suelo remanente residencial?, queremos conocer la realidad inmobiliaria?, quién va a vivir en Madrid en el futuro?, cómo será Madrid?, O no?.

1. SOLO se mueven VIVIENDAS, no interesa nada ni lo comercial ni lo industrial. ¡¡Tela¡¡

Hay ya suelo preparado para casi 39.191 viviendas, entre el «PAU de El Cañaveral (Vicálvaro)», los nuevos barrios de «Valdebebas» y «Sanchinarro» (ambos en Hortaleza) y el Ensanche de Vallecas (los grandes nichos de suelo finalista en la capital, acaparan el 64,7%, Puente de Vallecas 3.823 viviendas, Moncloa-Aravaca 1.842 o San Blas 1.067 viviendas). Se está trabajando para otras 148.913, y se han diseñado planes para otras 5.754 viviendas, sólo como comentario relativo, decir que en Madrid somos más o menos 3.200.000 ciudadanos y hay ya 1.500.000 de viviendas.

Se han concedido 1.481 licencias, a razón de 8 viviendas cada día en el primer semestre del 2015 (más de un 30% menos que en el semestre anterior, dónde 2.160 viviendas obtuvieron licencia, vamos, 12 al día). Lejos quedan aquellos años de 30.000 licencias en viviendas.

2. Viviendas con algún régimen de Protección. Hay suelo Finalista para 11.751 viviendas, y en fase de Gestión y/o Urbanización, suelo para 67.660 viviendas (como un nuevo distrito de Madrid…)

3. Si analizamos la OFERTA por distritos municipales, (¡ojo! que cada distrito de Madrid es mayor que muchas capitales de provincia, y sus problemas mayores). Comentaré someramente los más dinámicos en Madrid:

Vicálvaro (19), es «el doctor Jekyll y Mister Hyde», continúa generando un nuevo area residencial, «PAU El Cañaveral», el gran este de Madrid. Larga historia con asentamientos chabolistas y realojos, compitiendo con Coslada y San Fernando de Henares y dónde desde 1990 se han construido 15.000 viviendas mayoritariamente grandes (90-120 m2) o muy grandes (>120 m2), conviviendo con un viejo parque residencial de los 60′ y 70′ procedente del Casco Histórico, pequeñas y de escasa calidad.

Hoy existe suelo finalista ya para otras 11.807 viviendas, suponemos grandes y protegidas. Nada cambia, viven 70.000 personas siendo el menos poblado de los distritos de Madrid, con tasas negativas de crecimiento demográfico, encastrado entre la M-40, la M-45, la M-50, la A-3 y la R-3 es hoy un gran problema sin soluciones a corto plazo, y ha costado mucho dinero. Sigue mal aparcado.

Hortaleza (16) es un combinado heterogéneo de barrios. 175.000 habitantes, en crecimiento expansivo al Norte de Madrid, «Sanchinarro» y Valdebebas», dos mega-operaciones más alla de la M-11 y separadas por la M-40, que compiten en rentas con la rica Alcobendas, compartiendo «Moralejas», campos de golf y el Parque Juan Carlos I. Se puede decir que es dónde se construye en Madrid en mayúsculas, y va rápido, muy rápido.

Pero también existen, Las Palomas, o La Piovera, Canillas, Huerta del Rey y Santiago Apóstol. Todo muy diferente. Chabolismo, y colegios privados de élite todo unido. El Poblado de Absorción de Canillas (65.000 m2 parados) o la UVA de Hortaleza en un extremo de marginalidad, o la calle  de Leira, son suelos finalistas disponibles?; hay costuras de pequeña escala en ejecución como la calle Luis de la Mata, bombones como Piovera Este, etc. No sumemos todas las «edificabilidades remanentes», y sumemos esfuerzos por hacer Ciudad.

Villa de Vallecas (18), inmenso distrito al sureste, atravesada desde la M-40,  por la M-45, la M-50 y la Cañada Real. Santa Eugenia y el Casco Histórico de Vallecas necesitan ciudad y la solución no se parece al «PAU Ensanche de Vallecas» (4.600 viviendas para levantar ya). Rivas-Vaciamadrid, ciudad vecina, compite muda y vence en casi todo. «Valdecarros» pelea por crecer en un vacío, donde queda por resolver la Cañada Real o las Barranquillas. Muy duro.

 

Puente de Vallecas (13), casi 100.000 viviendas, y 3.823 por levantar, y se acabó, ya no hay más.

Entrevías, San Diego, las Palomeras, Portazgo y Numancia. Barrios en contínua absorción de población desde los 50′, densos y populosos, atacados por el paro y multirraciales, fueron laboratorio de mucha arquitectura en la ciudad de los 70′ y 80′, y siguen combativos, hoy las batallas son de convivencia.

Moncloa-Aravaca (9), VALDEMARÍN y CAMINO DEL BARRIAL tiran del carro «chic» de Madrid. Los números salen siempre en el papel, pero, hay que vender. Ya se ha llevado por delante más de una promotora, y el «ave fénix» no lo tiene fácil. Los bancos y los alquileres buscan soluciones creativas para llenar vacíos muy golosos, pero de difícil digestión en las condiciones actuales. Buscan y buscan la llamada «demanda solvente».

Villaverde (17), Distrito ambigüo, en reordenación eterna, con tanta barrera de ferrocarril, de carreteras, de polígonos industriales y descampados. Los Angeles con «El Parque Central de Ingenieros», es ya, un bonito espacio urbanizado, preparado para la vorágine que vendrá. El Barrio de Butarque, con o sin crematorio, reclama mucha más atención (sea vía Area de Rehabilitación preferente o simple atención) la parte consolidada en torno a la calle de Berrocal luce su garbo, pero, en lo alto, se acumulan edificios enteros recientes vacíos, olvidados; o San Cristóbal, siempre necesitada de atención, y el casco viejo de Villaverde laberíntico.

Centro (1), En el lento proceso de RRR (Regeneración, Rehabilitación, Renovación), o reducir, reciclar y reutilizar, hay tanto que hacer, que en breve plazo han surgido casi 500 viviendas nuevas. No hay otra manera de intervención en el centro histórico que RRR. Bienvenidas sean las nuevas viviendas, en el regimen qué sea, repoblar, rejuvenecer y ataer hogares al centro de una ciudad debe ser acompañado de una estrategia municipal de dotaciones y servicios.

Estas son algunas reflexiones sobre el remanente de edificabilidad, cada uno lo interprete a su voluntad. Abrir nuevos estanterías cuando aún no se han revisado las que hay, es una decisión un poco arriesgada. Tener anticipación o analizar previsiones no es lo mismo.

El diagnóstico elaborado como Avance de la revisión del PGOU de 2012 es verosímil. Aprovechémoslo.

La Academia, a través de, por ejemplo, el DUyOT³ de la ETSAM ha presentado recientemente «Estrategias para el diseño y evaluación de planes y programas de regeneración urbana integrada. La intervención en las periferias españolas a través de las áreas de rehabilitación integral y el programa URBAN (BIA 2012-31905).

4. Conclusiones:

Madrid tiene al menos 3 caras, la almendra interior (distritos del 1 al 8, 1.250.000 personas), una corona próxima (distritos del 9 al 15, otro 1.250.000 personas) y una segunda corona lejana (distritos del 16 al 21, 750.000 personas).

De la primera (amistosa, teatral, turística, capitalina) cuidar, defender y proteger; la segunda es la protagonista discreta de muchas necesidades urbanas-ciudadanas, y la tercera parece una gran incógnita de futuros varios, pareciera que se nos ha ido de las manos. Que las barreras M-30 y M-40 decidan la ciudad¡¡

Pero por favor, con las cifras, al menos en edificabilidad (sea remanente o no) seamos más cuidadosos. A nadie se le ocurre pensar que la ciudad hecha no tiene problemas, urbanos (necesitamos vacíos y sobran humos) y de vivienda (vulnerabilidades ¹: fruto de la edad, achaques de instalaciones, ruidos, dotaciones, faltan servicios y equipamientos). Defendamos una ciudad actual para la corona real de ciudadanos (eficiencia energética, calidad urbana, verde).

Cuando tengamos claro las ideas de los anteriores, sería bueno re-pensar la tercera corona, ya en marcha, y aunque dejar a medias sea mala solución, no es la peor.

El planeamiento urbanístico, la gestión y las necesidades sociales es harina de otro costal. La discusión sobre si aprobamos una nueva Ley del Suelo o un Nuevo Plan General lo dejamos para el próximo capítulo.

Dos realidades verdaderas: SUELO REMANENTE Y AREAS DE VULNERABILIDAD. Indisolubles

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¹ FANJUL, Sergio C. Madrid se acaba. Diario El País. 2-5-2015

¹ SALIDO Cobo, Jorge. El suelo finalista en Madrid capital, un bien preciado.Su Vivienda. Diario El Mundo 2-10-2015.

² TEMES, Rafael R.Valoración de la vulnerabilidad integral en las areas residenciales de Madrid. EURE (Santiago). 2014

³ Departamento de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, dirigido por Agustín Hernández-Aja

Viviendas y Madrid

3.200.000 ciudadanos, 1.500.000 viviendas, 1.250.000 hogares y 15.000 lanzamientos hipotecarios. Pongamos que hablamos de Madrid, sí, de Madrid en 2014.

¿Porqué faltan viviendas para satisfacer necesidades sociales imperiosas y al mismo tiempo tenemos un parque de viviendas ingente?

Vamos por orden. Estudiar una ciudad, o un distrito o un barrio es una necesidad natural para aquellos a quienes nos pre-ocupa el territorio. Un modelo territorial equilibrado dónde quepamos todos en unas condiciones de equidad de oportunidad, de habitabilidad y de sostenibilidad. Las condiciones territoriales hablan de población y demografía, de viviendas y hogares, de estudios y formación, de actividades económicas y paro, y todo sobre un espacio físico heterogéneo y en un tiempo que corre sin pausa.

Por eso es importante estudiar las proyecciones o tendencias seriamente y disponer de información rigurosa.

Comenzamos por un primer problema, las proyecciones o dinámicas de población y demografía.

El mundo se urbaniza, cada día la ciudad acoje más población, incuestionable. Pero, no en todas las ciudades. Madrid pierde población (más de un 3% en los tres últimos años), y pierde población porque la competencia entre ciudades existe, y porque la dinámica demográfica dice que nacen pocos y mueren más (saldo vegetativo), (y en el marco global de España, con las tendencias actuales se prevé una reducción hasta el año 2021 de al menos medio millón de habitantes)

Descendamos en el análisis con jóvenes, la cuarta edad e inmigración. Menores de 20 años (17,8%), o menores de 15 años (14,5%). Las diferencias por distritos son tan abrumadoras que hay 4 veces más jóvenes en el barrio de El Goloso, o en Valdemarín  que en el barrio de Sol, normal, cuanto más cerca del centro de la ciudad menos jóvenes, cuanto más periféricos más jóvenes emancipados, la fuerza centrífuga de los nuevos barrios arrastra al futuro y vacía el concepto residencial del centro urbano. Efecto paralelo a la cuarta edad compuesta por mayores de 80 años (7% de la población), conclusión: centro envejecido. Pero la diferencia es que la tendencia habla de una mayor esperanza de vida y un descenso de la natalidad, una bomba de relojería anunciada por los demógrafos. 400.000 extranjeros en la ciudad de Madrid, y descendiendo bruscamente (-25% desde 2010). En este caso los distritos del sur concentran espacialmente a sus iguales por paises de procedencia, y 1 de cada 4 residentes en Centro es extranjero.

Algo más se puede hacer por la cohesión social, la calidad de vida, la regeneración urbana y el re-equilibrio de la Ciudad. Aprobar PAU´s y operaciones urbanísticas para enmascarar soluciones al centro urbano no es justo.

Para casi todo el mundo está claro qué es una vivienda, pese a lo difícil de encontrar una definición administrativa-jurídica de a qué denominamos vivienda. Hogares, también es de fácil comprensión, e incluso más precisa.

Una vivienda es una porción de espacio edificado, de uso privado y, que en principio se ha construido para servir de alojamiento a una o varias personas, que forman una unidad de convivencia (hogar).

Con rigor, otro de nuestros problemas se llama hogares/viviendas y necesidades de vivienda alojamiento.

Cuando una vivienda no es hogar, entonces, qué hay?. El INE, dice que viviendas no principales (llamadas secundarias), y este paquete se compone de viviendas vacías, nuevas no vendidas y aquellas que están fuera del mercado por múltiples motivos, estado de conservación, edad, tamaño,… y las de temporada (turísticas o no) junto con las llamadas especulativas o de inversión y las de reposición. Todo un abanico.

En cada tipo de vivienda, principal o secundaria, siempre hay unas condiciones generales y otras particulares sobre las que comentar abundantemente. Y aún no hemos introducido si son públicas o privadas, sujetas a algún régimen de protección, si estan en manos de personas físicas o jurídica, si se dedican realmente a vivienda o no, que también las hay… si son de alquiler o de herencia.

Y todo esto sin haber censado las viviendas. Porque el último Censo de Población y Viviendas de 2011 es estadístico y no riguroso con la verdad, y seguimos denunciando una grave falta de información estadística rigurosa, y máyor aún en el caso del parque de viviendas.

Para atacar el problema de conocer la realidad, comenzamos por buscar en el «menos malo» de las fuentes, el catastro, un «censo fiscal» por medio del cual los Ayuntamientos nos giran el famoso IBI, gran «maná» de ingresos municipales, pudiendo discriminar por su geo-información, por ejemplo, los pertenecientes a una unidad territorial seleccionada. Este es un aspecto fundamental, podemos saber cuantas viviendas hay en una manzana, una sección censal, un barrio, un distrito, una ciudad (con precisión diremos cuantos Bienes Inmuebles de naturaleza urbana y uso Vivienda), obteniendo además información relativa a su fecha de inscripción, superficie construida, si es unifamiliar o en bloque y su parcela. De la misma manera operamos con otros usos, comerciales, industriales, oficinas, religiosos… Sorpresas, viviendas con 25.000 m2 construidos quiere decir que el edificio está dedicado al alquiler y recibe un sólo IBI; entonces descendemos en la información catastral de Bien Inmueble sin declaración horizontal y comprobamos la existencia de supongamos 350 viviendas. Poco a poco conocemos valores más precisos.

La siguiente fuente de datos es puramente información municipal, obteniendo el número de hogares que los padrones municipales suelen tener actualizados con 1 año de retraso. Con este primer cruce de variables viviendas/hogares, se obtiene un primer indicador de vivienda principal y secundaria. De esta misma fuente, procede la información relativa a los distintos modos de hogares, unipersonales formados por varón mayor de 65 años, o por número de componentes, o por camposición nacional o extranjera…. Aquí empiezan a surgir sorpresas, hogares compuestos sólo por menores, hogares con más de 15 miembros… Los nuevos tiempos generan una multiplicidad tipológica de hogares, y el fenómeno no ha hecho más que empezar. Las familias tradicionales compuestas por padre, madre, abuelos e hijos, reducen su presencia a pasos agigantados. Y la respuesta a estos nuevos hogares dista mucho de satisfacer, aún cuando los solitarios de tercera y cuarta edad crecen y abundan sobremanera.

Y al final, sólo podemos obtener una información global, presentada como temperatura de calor, que nos indica dónde se concentra la vivienda no principal (secundaria). Se pueden cruzar datos de consumos eléctricos, de gas, de agua, por ejemplo, o dónde las inmobiliarias ofertan alquileres. Pero sobre todo los que pueden, deben censar bien las viviendas. Conocer el parque de viviendas es conocer a los ciudadanos. Y cuando conoces la realidad puedes tomar medidas para corregir muchos problemas. Desigualdades, vulnerabilidades, inmoralidades.

La acción punitiva contra los propietarios de viviendas vacías desde las administraciones, vía, por ejemplo, tasas municipales o recargos de impuestos, no resuelve al ciudadano los problemas de la vivienda. La acción pasiva ante la titula del derecho a una vivienda digna, no es sino un reconocimiento de la mala gestión, en un primer nivel, de la información. Después podrán proponer, y al final ejecutar acciones o programas más o menos efectivos.

Territorios Vulnerables…

Aquí y ahora todos somos vulnerables. En todas nuestras ciudades habitan ciudadanos vulnerables. Ciudades vulnerables repletas de barrios vulnerables. Barrios vulnerables con alojamientos y actividades vulnerables. Futuros vulnerables por doquier, son territorios vulnerables.

Los contextos urbanos basados en la seguridad y la confianza ya son escasos, vivimos entre la diversidad social y el anonimato. La percepción psicológica de la ciudad esconde lo vulnerable. La «ciudad de las oportunidades» ha sido históricamente un reto de ascenso social, de oportunidades. Nuestras zonas urbanas se han llenado de indicadores sensibles. Sensibilidad ente el riesgo («beneficio igual a riesgo», dicen los mercados), las análisis de riesgos proliferan auditando toda actividad humana.

Las viejas zonas industriales contaminadas y abandonadas a su suerte (brownfields), los centros de las ciudades neo-habitadas (gentrificación) o para consumidores gourmet, los nuevos barrios residenciales encerrados entre infraestructuras de circulación y centros comerciales (malls), los parques inventados en la periferia de la ciudad moderna, la ciudad de las segregaciones (1) entre las urbanizaciones exclusivas (gated community) con vistas al campo de golf y la inmigración concentrada en áreas hiper-densificadas, el derroche y el despilfarro de recursos, la invasión contaminante del vehículo, la contaminación constante, visual, acústica, el tsunami urbanizador e insostenible…Y añadimos una nueva matriz globa-localizada, las TIC y el mercado financiero. Es el territorio de redes («the world city network») (2), la ya avanzada cultura de las ciudades en la era de la información (3)

Todas estas situaciones sólo comparten el soporte, el territorio (lo biofísico), y las actores, los ciudadanos. Estudian el primero, las estrategias urbanas, la planificación, la geografía y las ciencias del territorio y el urbanismo. Estudian lo segundo, la sociología, la psicología, las ciencias sociales. Para regular tenemos las normas, las leyes. La ciencia y la información son los instrumentos que necesitamos para conocer la realidad, y actuar. Sí, actuar. Nuestras tecnologías tan desarrolladas han de servirnos para la seguridad y la confianza, para la vida ciudadana, para la actividad ciudadana.

«…El territorio es la base física de un mercado inmobiliario basado en una lógica de crecimiento disperso, de forma que la ocupación defragmentada de espacios asilados y alejados de las áreas urbanas responde a una lógica de inversiones que basa su rentabilidad en el bajo coste del suelo. El problema no es sólo la cantidad de suelo que se consume con la vivienda sino el incremento exponencial de consumo de energía, infraestructuras y zonas comerciales y recreativas derivado de este modelo expansivo. Además esta burbuja inmobiliaria ha producido poca ciudad y sí muchas operaciones inmobiliarias, a una escala nueva que ha cambiado radicalmente la forma de construir el territorio.»  (4)

Y nos empeñamos en conocer, inventariar, denunciar, proponer, criticar, y finalmente …olvidar.

«Smart cities» o «RRR» (Re-habilitar, Re-generar, Re-novación, Re-ciclar, Re-utilizar, Re-usar, Re-formar). Ciudadanos inteligentes o gestores de lo público. Insatisfacción y crítica. Inteligencia in-formada. La información a disposición, veraz, completa, abierta.

Ciudades en el territorio, y territorio. No todo es ciudad urbana. El grado de urbanización del territorio no implica exclusivamente la ciudad. El primer nivel de territorio vulnerable no es el urbano. Abandonamos el campo, lo rural, las ruinas de nuestros pueblos en cualquier territorio; los pueblos abandonados lo han sido por la ley natural del paso del tiempo y la esperanza de una mejor calidad de vida en la ciudad basada en la seguridad y la confianza (paradoja urbana). Sobre las viejas ruinas construiremos siempre. El abandono es una actitud, urbana y rural, ciudadana. Cuando nos sentimos vulnerables anhelamos y buscamos espacios de seguridad y confianza en el campo. La condición social de exclusión/inclusión implica una relación con el territorio, lo social y lo territorial queramos o no van siempre unidos, porque aspiramos al acceso a los servicios (públicos) y a la conquista de la equidad social.

Las personas y las ciudades mutan en el tiempo. La última mutación ha sido fruto de una crisis del modelo social y financiero, como todas las crisis. “La crisis actual es más una crisis urbana que nunca” (5). Cuidemos la ciudad existente o inventemos una ciudad ideal futura. Mantener o crear, pues mantener y crear. Oferta y demanda, población y economía. Es una tensión eterna entre lo necesario y lo posible. Garantes de un patrimonio, de una transmisión generacional, cada generación propone una serie de verdades irrefutables de las que hace bandera. Y nuestras últimas banderas defienden mal, muy mal el territorio heredado, y en peores condiciones se transmitirá.

¿Qué valoramos del territorio?. El aprovechamiento, la necesidad, el rendimiento, el paisaje, …lo epicúreo o lo apolíneo…

Nuestras ciudades, grandes, medianas y pequeñas, se analizaron con criterios de vulnerabilidad urbana en dos fantásticos trabajos en el año 2009 «Análisis Urbanístico de Barrios Vulnerables«, y «Atlas de la Vulnerabilidad Urbana«, y quienes sentimos preocupación por «nuestro Territorio» deseamos conocer la realidad cambiante en los ya 5 años pasados desde entonces. Pocos ejercicios independientes salen a la luz pública, ¿qué hay nuevo?, la información actualizada a disposición, veraz, completa, abierta. Basta superponer en un mapa las áreas y barrios vulnerables y los sectores urbanísticos en marcha mayores de 1.000 viviendas, …agua y aceite.

Superposición de Barrios y Areas Vulnerables (2009) y Sectores Urbanísticos residenciales > 1.000 viviendas (2010) por http://www.otropunto.es

Los recursos siempre son limitados. La ciudad nace de los intereses por rentabilizar recursos para la seguridad y la confianza; se desarrolla para relacionarse, mercadear, intercambiar, comerciar; necesita infraestructuras, energías. Hemos de convivir con las infraestructuras, con las necesarias, el resto es despilfarro. O financiarización neoliberal del territorio, o mercantilización del desarrollo urbano o el negocio del territorio y las infraestructuras como creadoras del modelo de ciudad. (6)

El recién publicado «Atlas de la Crisis» Impactos socioeconómicos y territorios vulnerables en España, (7), del profesor Ricardo Méndez, resume una serie de artículos previos en torno a la reciente crisis y nos identifica mediante indicadores los efectos territorializados provocados por un modelo de crecimiento concreto, («…políticas de austeridad de inspiración neoliberal y perfil conservador…»), el hipercapitalismo y la ciudad neoliberal,  («…la generalización de formas de gobernanza público-privada dominadas por una visión empresarialista y competitiva del desarrollo urbano, como en el incremento de la polarización social, la segmentación territorial, la privatización de espacios públicos o el progresivo abandono del planeamiento urbanístico en beneficio de una producción del espacio urbano dominada por criterios de mercado…»).

Sin duda, la academia habla. ¿Alguien escucha?

1. SECCHI, Bernardo. (2015), «La ciudad de los ricos y la ciudad de los pobres». Madrid. Catarata.
2. TAYLOR, P. J. (2004), «World City Network. A Global Urban Analysis». London, Routledge.
3. CASTELLS, M. (2001), «La sociología urbana en el SigloXXI», SUSSER, I. (ed.), La
   sociología urbana de Manuel Castells. Madrid, Alianza Editorial.
4. CONCHEIRO GUISAN, Isabel (2014), «Interrupted Spain. Los paisajes especulativos de la burbuja inmobiliaria». En el XII Coloquio y Trabajos de Campo del Grupo de Geografía Urbana. AGE. Territorios inconclusos y sociedades rotas, pp. 5-6.
5. HARVEY (2014), “Las raíces urbanas de las crisis financieras: reclamar la ciudad para la lucha anticapitalista. En M. Belil; J. Borja y M. Corti (eds.). Ciudades, una ecuación imposible. Barcelona, Icaria.
6. HERCE, Manuel (2013), «El negocio del territorio: evolución y perspectivas de la ciudad moderna». Madrid. Alianza.
7. MENDEZ Gutiérrez del Valle, Ricardo; Abad, L.D. y Echaves, C.(2015), «Atlas de la crisis. Impactos socioeconómicos y territorios vulnerables en España». Valencia, Tirant lo Blanch.