Estos gráficos representan el Parque Residencial del municipio de LUCMAJOR, Islas Baleares.
Son los Bienes Inmuebles matriculados en el Catastro, clasificados por año de inscripción y por tamaño.
Cada barra horizontal representa una década, siendo la más reciente la inferior (2010′), y la más antigua la superior (<1900).
Cada color es un tamaño, del más cálido (<60 m2) al más frío (>180 m2).
La barra inferior (DELVI) representa el cálculo hecho desde Otropunto para la obtención de la Demanda Latente de Vivienda (la demanda latente: la configuran personas que no tienen vivienda y que por su perfil sociológico (edad) y socioeconómico (no están en desempleo) son potenciales compradores). Es una estimación del número máximo de viviendas que constituyen la demanda encubierta de una zona y que se basa en las personas con el perfil de los actuales compradores pero que todavía no han constituido un hogar.
Son datos fríos, sin cocinar.
Información para la toma de decisiones.
Información para el conocimiento.
Llucmajor es el municipio más extenso de Mallorca en las Islas Baleares con 327,33 km². Perteneciente a la comarca del Migjorn, linda con Palma de Mallorca, Algaida, Montuiri, Porreras y Campos. Cuenta con centros turísticos de primer orden tales como Cala Pi, Cala Blava y El Arenal. Tiene como núcleos poblacionales s’Arenal, s’Estanyol (de Migjorn), Lluchmayor, Badia Blava, Badia Grande, Bellavista, Cala Blava, Cala Pi, Tolleric, Las Palmeras, Son Verí Nou, Sa Torre, Maioris Dècima y Puig de Ros.
En esta localidad tuvo lugar la batalla del mismo nombre entre las tropas de Jaime III de Mallorca y Pedro IV de Aragón en 1349. Tras esta batalla el Reino de Mallorca volvió a pertenecer al rey de Aragón.
En el territorio de Llucmajor hay 3 grandes características: el núcleo urbano, la costa y el campo interior.Las primeras casas del núcleo originario se distribuyeron siguiendo el modelo concéntrico alrededor de la primera iglesia parroquial. Jaume II la fundó como villa en el año 1300, planificándose su urbanismo en el llamado Quadrat, cuyos límites quedaron superados a finales del siglo XVII y sobre todo durante el siglo XVIII. A lo largo del siglo XIX, la ciudad vivió importantes transformaciones, que provocaron grandes cambios en su trazado urbano y en la tipología de sus casas. En el conjunto urbano destacan algunas construcciones civiles del XVIII, fruto del desarrollo comercial (Son Frigola, Garonda, etc.), y ya en el XIX, gracias al desarrollo industrial, se levantaron importantes edificaciones que seguían los lenguajes arquitectónicos del momento. La urbanización según un plano tipo cuadrícula es muy antigua. Parece que esta distribución urbanística tuvo su origen en las civilizaciones de Mesopotamia y de Egipto, que la transmitieron a griegos y romanos y éstos, a nosotros. Parece que el introductor fue Hipodamo de Mileto, y es por eso que este tipo de plano en cuadrícula también recibe el nombre de plano hipodámico. Eran muchas las poblaciones que no tenían murallas y adoptaron este tipo de plano. Llucmajor no es una excepción y adopta el llamado cuadrado. Este cuadrado queda perfectamente marcado por las calles Convento, Valle, Mayor y Jaime II. Todos tienen una longitud aproximada de 400 metros. Se cree que este trazado se diseñó sobre el núcleo primitivo de la ciudad de Llucmajor, que supuestamente comprendía las calles de San Miguel y la Fuente. Es por ello que el trazado ortogonal que se inscribe dentro del cuadrado es un poco desigual, ya que se ajustará a dicho núcleo primitivo, que es bastante irregular. Este trazado ha condicionado enormemente el crecimiento posterior del casco urbano, hasta tal punto que si hoy observamos detenidamente un plano de Llucmajor podremos distinguir hasta tres cuadrados concéntricos: el antiguo cuadrado, el cuadrado grande y, recientemente, las rondas.
Por otro lado en el interior de Llucmajor, al este de su núcleo tradicional hay dos sectores de suelo urbanizable con plan parcial aprobado pero sin urbanizar para uso residencial.
La costa de Llucmajor, en lo que al suelo clasificado se refiere, se puede dividir en tres tramos.Por un lado está la zona de s’Arenal, Son Verí, Cala Blava y Bellavista. Esta zona está completamente urbanizada y bastante consolidada en cuanto a la edificación.
Un segundo tramo, correspondería a Maioris Decima, Puig de Ros, Sa Torre, Bahia azul, Bahía Gran, Tollerich y Cap Regana, tiene especialmente en el suelo urbanizable bastante suelo vacante, por lo que éstos se han estudiado con más detalle.
En esta tramo de la costa de Llucmajor hay dos sectores de suelo urbano, Bahía Azul y Bahía Grande de tipología de viviendas unifamiliares y plurifamiliares con un máximo de dos alturas; y ambos sectores bastante consolidados por la edificación. Por otro lado están los sectores de suelo urbanizable ordenado y con la urbanización ejecutada, entro los cuales Maioris Décima es el más consolidado por la edificación con vivienda plurifamiliar de hasta cinco alturas, como se puede apreciar en la fotografía. El suelo vacante de este sector corresponde en cambio a la zona más próxima a la costa con una tipología de vivienda unifamiliar de hasta dos alturas.
Puig des Ros, continuación de Maioris Decima, tiene en cambio mucho suelo vacante, un 40% de su suelo clasificado, con una tipología de vivienda plurifamiliar y hoteles de hasta cuatro alturas. En la zona más próxima al mar la tipología pasa a ser de vivienda unifamiliar adosada y un máximo de dos alturas. A partir de los datos del estudio de suelo vacante del año 2000, tiene una capacidad de 2.600 nuevas plazas. La urbanización está completamente ejecutada y cuenta con todos los servicios.
En Sa Torre el suelo vacante disminuye a un 33%. La tipología edificatoria prevista corresponde a vivienda unifamiliar aislada de dos alturas en la mitad sur del sector y en la zona más próxima al mar, y a vivienda plurifmailiar aislada de hasta tres alturas en el resto del sector. La urbanización está completamente ejecutada.
Cap Regana tiene únicamente el plan parcial aprobado definitivamente el 15 de julio de 1995 y no tiene proyecto de urbanización aprobado. Parte del sector ya fue reclasificado como suelo rústico por estar dentro del área de protección de costa.
El último tramo corresponde a la zona de Cala Pí y Vallgornera donde la proporción de suelo vacante es aun mayor, todo el suelo residencial y turístico es urbanizable.
En Cala Pí la urbanización está ejecutada, y es el sector más consolidado por la edificación. La tipología edificatoria corresponde a vivienda unifamiliar y plurifamiliar con una altura máxima de dos plantas.
Vallgornera Nou dispone de gran cantidad de suelo vacante, y tiene proyecto de urbanización definitivamente aprobado, pero la urbanización es incompleta, como se puede apreciar en la fotografía, ya que en su mayor parte carece de aceras y saneamiento. La tipología prevista en el planeamiento corresponde a vivienda unifamiliar aislada y adosada de máximo dos alturas con una parcela mínima de entre 200 y 600m ².
En lo que respecta a Pas de Vallgornera la urbanización se encuentra igualmente incompleta y en este sector el planeamiento permite el uso turístico. El suelo vacante supone un 40% del suelo clasificado, lo que podría equivaler a más de un 90% de la superficie de solares. Uno de los pocos solares edificados corresponde al edificio de la imagen, de apartamentos con cinco alturas situado en primera línea de la costa con un importante impacto paisajístico. Según el estudio de suelo vacante, computando plazas turísticas y residenciales, Pas de Vallgornera tiene, con la normativa vigente, una capacidad de más de 4.000 nuevas plazas en su suelo vacante.Por otro lado en el interior de Llucmajor, al este de su núcleo tradicional hay dos sectores de suelo urbanizable con plan parcial aprobado pero sin urbanizar para uso residencial.
También en el interior está la urbanización de Ses Palmeres, con gran cantidad de suelo vacante. Esta urbanización, que se sitúa en el interior del municipio entre Cala Blava y Maioris Decima tiene un sector de suelo urbano y dos sectores de suelo urbanizable. La tipología edificatoria prevista en el planeamiento permite las viviendas plurifamiliares aisladas con solares mínimos de entre 600 y 1000m², además de existir un solar hotelero. La urbanización ya está ejecutada y cuenta con todos los servicios. Según el estudio de suelo vacante, con los actuales parámetros urbanísticos, toda la urbanización de Las Palmeras tiene una capacidad aproximada de 1.300 nuevas plazas.
En la exposición de motivos de la Ley 8/2010, de 27 de julio, de medidas para la revalorización integral de Playa de Palma, se afirma «…El interés por potenciar y activar la revalorización integral del destino turístico de la Platja de Palma, actualmente sumida en un proceso de pérdida de competitividad, implica una auténtica toma de conciencia de la dimensión turística, urbanística y ambiental que tienen que atender los poderes públicos, y que se traduce en la adopción de las medidas pertinentes para la creación de un nuevo modelo turístico para este espacio territorial, que sea referente y que incluya sus resortes de cambio, la sostenibilidad, el freno del cambio climático, el cambio global, y la cohesión social y residencial; en definitiva, un nuevo modelo para un destino de acuerdo con el siglo XXI, que pueda servir de referente a otros destinos de características similares…
Es tan solo una parte de los problemas del territorio, del territorio costero.
El Pleno del Ayuntamiento, en sesión ordinaria celebrada el pasado 29 de abril de 2015, acordó aprobar inicialmente, y en el supuesto de no producirse alegaciones en el periodo de información publica, también definitivamente, la Ordenanza Municipal del Medio Rural. «… El término municipal de Llucmajor es, en extensión, el mayor de las Illes Balears, y en consecuencia dispone de una bolsa de suelo rústico o no urbanizable de una notable magnitud En este mismo sentido dispone de una de las mayores redes de caminos rurales . municipales de la Comunidad Autónoma de les Illes Balears. Este hecho hace necesario prestar una especial atención al medio rural, y máxime si tenemos en cuenta que hoy en día las actividades agrarias tradicionales se encuentran en una situación de declive debido a las transformaciones sociales y económicas…»
Es imprescindible una comprensión del largo devenir urbanístico de la Baleares, del paradigma territorial imperante de crecimiento urbanístico basado en la “economía de ladrillos” o “balearización”.
El Plan Territorial de Mallorca (PTM) se aprobó definitivamente en el pleno del Consell de Mallorca de día 13.12.2004 y se publicó en el BoIB nº 188, del 13/12/2004. Aparte de la elaboración de las normas territoriales cautelares previas a la formulación, revisión o modificación del PTM y de una parte de los otros planes nombrados anteriormente, la Dirección Insular de Ordenación del Territorio (en dependencia del Departamento del territorio del Consell de Mallorca) está el órgano encargado de la tramitación de la elaboración y modificación del PTM.
Persigue dos objetivos principales: Preservar el territorio y planificar el territorio.
El plan es un tipo de planificación integral que engloba actuaciones de carácter global y que pretende de hacer frente a la anterior ausencia de un Plan Director Territorial. El ya aprobado PTM pretende ser un instrumento que combatiera los desequilibrios estructurales y territoriales de Mallorca y permitiera definir los objetivos de equilibrio territorial de interés general para la isla; pretende conseguir un uso más racional del suelo favoreciendo la reconversión de los espacios degradados de la isla y su rehabilitación. Parte de dicha estrategia es también adoptar un nuevo modelo de desarrollo turístico. El modelo de ordenación del PTM se basa en tres tipos de paisajes dominantes, con sus estrategias de ordenación. El modelo proponía mantener una estructura radial de los corredores de infraestructuras (viarias) existentes, para evitar de esta manera un nuevo crecimiento desbordado. La estructura cartográfica de la LEN da lugar a una serie de islotes de protección, faltos de conexión entre ellos. Por lo tanto, se imponía crear una red de corredorespara dar continuidad a los territorios protegidos y englobar las ANEI (Áreas Naturales de Interés Especial) y las ARIP (Áreas Rurales de Interés Paisajístico), estructurando un modelo de contrapeso a la estructura radial de las carreteras.
Las cinco líneas de actuación básicas (pilares) del PTM son:
-Distribución coherente del crecimiento que reequilibre el desmesurado proceso urbanizador de los últimos años.
-Planificación desde la perspectiva de un territorio único y continuo en donde cada pieza tiene su papel y donde los espacios tanto urbanos como rurales y naturales se relacionan armónicamente.
-Reenfocando el desarrollo. Nuevos parámetros para asentarse sobre el territorio, que pongan fin a la degradación urbanística de la isla y que suponga el inicio de una recuperación de la misma. En este contexto se hace referencia a los Planes de Reconversión Territorial y Proyectos de Mejora Territorial que supuestamente conlleven una mejora de los espacios degradados desde un punto de vista urbanístico y medio ambiental respectivamente.
-Mejora de las infraestructuras, especialmente comunicaciones entre todos los puntos de la isla.
– Reestructuración económica. Nuevos focos de actividad que den valor a las potencialidades de desarrollo económico que tiene la isla.
A instancias de la fiscalía anticorrupción se investigó y archivó (en 2010) el PTM por una presunta trama de corrupción político-empresarial en torno a la norma urbanística, que fue aprobada en 2004 con los votos a favor del Partido Popular y Unió Mallorquina durante su mandato en la pasada legislatura, y los votos en contra de la oposición por no estar de acuerdo con la figura de las ARTES (Áreas de Reconversión Territorial, “…con el objeto de restituir o mejorar el paisaje rural o urbano…”) del PTM. Las operaciones urbanísticas atadas a las ARTES están bajo sospecha de la fiscalía anticorrupción, concretamente si a través de ellos se habrían recalificado terrenos sin valor urbanístico en Pollença, Campos, Llucmajor y Marratxí, y el empeño del Ayuntamiento de Muro para construir un campo de golf en Son Bosc junto a s’Albufera. La querella de la fiscalía analiza también indicios incriminatorios en la compraventa de solares en las ARTE investigadas de Sóller, y Alcúdia.
La aprobación de los tres planes territoriales de las Islas Baleares (Menorca, Mallorca, Eivissa) incrementa en más de 125.000 plazas la capacidad de acogida residencial y turística de los planes municipales (24%, 10.749 plazas, 102-179 ha de que permiten incrementar las DoT en el caso de Menorca, 39%, 70.403 plazas, 1.491 ha en el caso de Mallorca y 100%, 44.200 plazas, 442 ha en el caso de Eivissa y Formentera).
La nueva política territorial de las Islas Baleares comienza con la “Ley de medidas urgentes para un desarrollo territorial sostenible a las Islas Baleares” (Ley 4/2008), e implica también la derogación íntegra de la Ley 12/1988, de Campos de Golf, determinando la prohibición de estas instalaciones deportivas en los terrenos que no lo permitan, así como la posibilidad de denegación de la declaración de interés general en base a criterios de inoportunidad de su implantación por razones diversas (la incidencia territorial o paisajística, la afectación de recursos naturales, la ofrecida de campos de golf ya existente o por la aplicación del principio de desarrollo sostenible), así como la prohibición tajante de los usos residenciales o de alojamiento turístico en estas instalaciones, y como medida más inmediata de esta ley es la reserva de la transformación urbanística de más de 1.600 ha de Mallorca (1.258,9 ha) y Eivissa (422,9 ha) de la presión urbanística en 14 areas protegidas.
Importante que el Consell de Mallorca haya iniciado al mismo tiempo los trámites para que la UnESCo declare la Sierra de Tramuntana Patrimonio de la Humanidad dentro de la categoría paisaje cultural y natural. Esta denominación supondría hacer un reconocimiento a nivel mundial de los valores patrimoniales y naturales de la sierra de Tramuntana y que su preservación estaría garantizada por una institución internacional. De esta manera se recuperará elementos paisajísticos que se han dañado con el tiempo (sobre todo los diferentes obras de piedra en seco) y se reactivaría actividades como la agricultura.
Con la creación de dos nuevos órganos por parte del Consell de Mallorca se intenta mejorar la gestión urbana, dar protección de la legalidad urbanística y profundizar la convergencia de las instituciones públicas, la Oficina de Información Territorial y la Agencia de protección de la legalidad urbanística y territorial de Mallorca (colapsada)
Otra medida nueva son los Planes de mejora del paisaje con los que se pretende mejorar tanto el entorno a los polígonos como del entorno rural, o planes de crecimiento urbanístico que posibiliten la construcción de viviendas asequibles, pero que significan a cambio de aumentar el total del suelo urbanizado una vez más.
Como consecuencia de las Área de Protección Territorial, Llucmajor, resuelve en los sectores «PP CAP REGANA», «SECTOR III/C (en aproximadamente 22,5 Ha frente a las 87 Ha del sector, se mantiene esta superficie como suelo urbanizable, tal como se establece en los criterios simplificadores: cuando la zona de APT afecte a un sector urbanizable se propone que quede todo el sector urbanizable o APT según sea la afección de las dos terceras partes del mismo, es decir, si son APT todo el sector queda como tal, y si son excepción del APT se excluye todo el sector de esa zona, excepto que la superficie fuera de la zona APT sea superior a 20 Ha. Dada la desclasificación de buena parte del sector, al resultar inaplicable el plan parcial aprobado para la totalidad del sector, debe crearse un nuevo polígono de 22,5 Ha con su correspondiente plan parcial); PAS DE VALLGORNERA S.V-B» (Se modifica el parámetro referente a la tipología edificatoria en las zonas de uso Residencial y de Apartamentos con el fin de reducir densidades, pasando de unifamiliar adosado a una vivienda unifamiliar aislada por solar. La superficie mínima de parcela será de 800m2, excepto que se trate de parcelas segregadas con anterioridad a la entrada en vigor de este plan y de conformidad con el planeamiento vigente en su momento, y uso exclusivo residencial), y «LAS PALMERAS SECTOR VI, AUXIMASA SECTOR VII», (Se modifica el parámetro referente a la tipología edificatoria con el fin de reducir densidades, pasando en las zona Extensiva Alta y Extensiva Baja de tipología plurifamiliar aislada a unifamiliar aislada, manteniéndose los actuales parámetros de ocupación y edificabilidad, con uso exclusivo residencial y solar mínimo de 600m2, excepto que se trate de parcelas segregadas con anterioridad a la entrada en vigor de este plan y de conformidad con el planeamiento vigente en su momento).
Hoy Llucmajor tiene 34.618 habitantes y un parque residencial construido de 17.648 viviendas, de las cuales 5.871 son unifamiliares (el 33,27%). Un 46% del total son posteriores a 1990, y es que en la década prodigiosa 2000-2009 se levantaron a ritmo de 560 viviendas/año.
Y de nuevo el problema de la disciplina urbanística sale a la luz, esta vez en Llucmajor. Cuando unos dejan de actuar, otros tienen el problema. Por ser ilegal unas viviendas, o una urbanización, no debemos mirar a otra parte. O es legal, o se legalizan… o se sanciona.
Cada mercado es local.
Cada municipio tiene su singularidad.
Cada municipio se retrata en su parque residencial.
…seguiremos analizando en próximas entregas los 250 municipios mayores de España.
"otropunto" de vista sobre el territorio 